Baumängel nach der Abnahme wie Risse oder undichte Keller erschweren oft Ersatzansprüche. Warum rechtlich korrektes Vorgehen wichtig ist. © Foto: Hans.slegers_shutterstock.com
Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer. Das Haus ist gerade fertiggestellt, doch bereits kurz nach der Übergabe treten erste Baumängel auf? Werden Risse im Mauerwerk, ein undichter Keller oder brüchiger Estrich erst nach der Abnahme und Bezahlung der Bauleistung bemerkt, lassen sich Ersatzansprüche häufig nur schwer durchsetzen. In dieser Situation ist anwaltlicher Rat sinnvoll, denn nach der Abnahme liegt die Beweislast für etwaige Baumängel nicht mehr beim Bauunternehmer, sondern beim Bauherrn. Wichtig ist zudem, Mängel keinesfalls vorschnell selbst zu beheben oder durch Dritte beseitigen zu lassen.
Fristen angemessen und wirksam setzen
Unbedingt müssen Mängel am Bau gegenüber dem Bauunternehmer ausdrücklich und am besten schriftlich gerügt werden. Dabei ist es unerlässlich, dem Bauunternehmer für die Beseitigung eine angemessene Frist mit konkretem Datum zu setzen. Es genügt nicht, die Baufirma aufzufordern, innerhalb der Frist lediglich ihre Bereitschaft zur Mängelbeseitigung zu erklären. Ausreichend ist es jedoch, wenn der Bauherr die Fehler laienhaft und nach ihrem äußeren Erscheinungsbild beschreibt. Sollte der Unternehmer die Frist als unangemessen kurz rügen, muss er dem Arbeitgeber mitteilen, welche Frist er benötigt. Zu Recht begehrte Fristverlängerungen sollten ihm gewährt werden.
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Ersatzvornahme durchsetzen
Erst nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist darf der Bauherr die Mängel entweder selbst beseitigen oder durch Dritte beseitigen lassen. Dafür kann er einen Kostenvorschussanspruch geltend machen und diesen gegebenenfalls auch gerichtlich mit einer Vorschussklage einfordern. Die Kosten braucht der Bauherr dabei nur grob zu schätzen, die Mängel muss er später aber mit dem erstrittenen Betrag beheben. Um den Vorschussanspruch zu untermauern, ist es ratsam, sich das Angebot einer anderen Baufirma vorlegen zu lassen.
Um einen Vorschuss zu bekommen, muss der Bauherr nach Abnahme das Vorliegen der Mängel beweisen – es sei denn, er hat sie sich bereits bei der Abnahme vorbehalten. In der Regel geschieht das durch einen Sachverständigen, der vom Gericht beauftragt wird. Ein beliebtes Mittel ist es, vor dem eigentlichen Zahlungsprozess ein selbständiges Beweisverfahren zu führen. Oft hilft diese vorweggenommene Beweisaufnahme sogar, einen Prozess zu vermeiden, denn häufig führt bereits ein solches Gutachten dazu, dass sich Auftragnehmer und Auftraggeber hinsichtlich der Mängel einigen.
Pflichtverweigerung zur Gewährleistung
Sollte die Baufirma die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigern, bereits untaugliche Beseitigungsversuche unternommen haben oder während der vorgerichtlichen Auseinandersetzung beharrlich die Mängel verneinen, darf der Bauherr im Ausnahmefall Fristen übergehen und eine Ersatzvornahme durchführen.
Private Beweissicherung bei gravierenden Mängeln
Problematisch wird es dann, wenn gravierende Mängel vorliegen, deren Beseitigung keinen Aufschub duldet, beispielsweise weil es durchregnet. In jedem Falle muss sich der Bauherr auch bei solchen Mängeln an die oben beschriebenen Grundsätze halten. Jedoch kann der Bauherr die Frist kurz setzen, im Ausnahmefall kann dies auch mit der Aufforderung an den Unternehmer verbunden werden, sich sofort telefonisch oder per Email zu erklären, ob und wann er die Mängel beseitigt. Tut er dies nicht, sollte der Arbeitgeber zwingend Beweise sichern, bevor er zur Ersatzvornahme schreitet. Andernfalls können Mängel nach deren Beseitigung nicht mehr bewiesen werden. Da der Bauherr nach Abnahme dafür beweispflichtig ist, dass von ihm behauptete und im Wege der Ersatzvornahme – ohne vorherige gerichtliche Beweissicherung – beseitigte Mängel auch tatsächlich vorhanden waren, trägt er das Risiko einer unterlassenen privaten Beweissicherung.
Da im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens selten Aussicht auf ein kurzfristiges Gutachten besteht, sollte der Bauherr einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu Rate ziehen. Dieser führt sofort eine private Beweissicherung durch und dokumentiert vor der Ersatzvornahme den akuten Zustand sehr genau. Zwar gilt solch ein Privatgutachten nicht als vollwertiges gerichtlich zugelassenes Beweismittel – in jedem Falle ist es mehr wert als gar keine Beweissicherung. Außerdem zählt der Sachverständige in einem folgenden Prozess als sachverständiger Zeuge, dessen Kosten der Unternehmer darüber hinaus in der Regel ebenfalls erstatten muss.
Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Anwältinnen und Anwälte finden Sie über die Anwaltssuche der Schleswig-Holsteinischen Rechtsanwaltskammer im Internet unter https://www.rak-sh.de/fuer-buerger/anwaltssuche/.
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Redaktion: AzetPR